Azt suttogják, egyre jobbak az ingatlanpiaci kilátások

A magas infláció okozta reálbércsökkenés és az alacsony fogyasztói bizalom miatt továbbra is mérsékelt kereslet jellemzi a hazai lakáspiacot – idézi az MNB legfrissebb jelentését az OTP Ingatlanpont, ami rámutat, hogy 2023 nyarától szeptemberig bezárólag - 2022 ugyanezen időszakához képest - 11 százalékkal csökkent a forgalom, ugyanakkor ez az adat a késő tavaszhoz képest 10 százalékos élénkülést jelent.

A bankok ugyancsak az érdeklődés növekedését tapasztalták július és szeptember között, ám az új lakáshitelszerződések volumene még így is 41 százalékkal maradt el az előző év megfelelő időszakának eredményei mögött.

Jelentősen csökkentették ennek a soproni, 4+1 szobás lakásnak az árát.

A forgalmi mélypontról való elmozdulással a III. negyedév lakáspiaci aktivitása a 2014-es szintre jutott, ami a magyar ingatlan bummot megelőző időszak, de éppen szeptemberben már a legtöbb településtípus esetében elérte a forgalom nagyságrendje a 2022 őszi szintet. Egyedül a falusi CSOK-kal érintett települések esetében jelentős, 23 százalékos a visszaesés.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a jövőre ígért új, emelt összegű támogatások hírére sokan egyelőre elhalaszthatták a vásárlásukat. És amint elérhetővé válnak a támogatások, dinamikusabb árnövekedés is elindulhat a CSOK-os településeken.

• 2023 második negyedében az átlagárak 0,8 százalékkal voltak alacsonyabbak mint egy évvel korábban. Ez kilenc éves rekord.
• Budapesten 4,9 százalékkal nőttek az árak
• A vidéki városokban 1,1 százalékos az emelkedés
• a községekben 8,1 százalékos volt az átlagos leértékelődés

Ez persze csak a nominális érték. A magas infláció miatt ugyanis a reál értékben teljesen másképpen fest a helyzet:

• 2023 április és júniusa között átlagosan 18,5 százalékos volt a lakások értékének a csökkenése az egy évvel korábbihoz képest.
• Július és szeptember vége között 12 százalékos a csökkenés
• Ezekben a késő őszi és téli hónapokban pedig várhatóan 2,6 százalékos lesz a reálár-csökkenés.

Az MNB a piacon aktuálisan kialakult lakásárakat rendszeresen összeveti a gazdaság fundamentumai alapján becsült, és azokhoz viszonyítva reálisnak tartott árszinttel. Amikor az otthonok e szerint alulértékeltnek látszanak, akkor – az egyéb lehetőségekhez képest – jó üzlet lehet lakásba fektetni, míg ha túlértékeltek, akkor fordított a helyzet.

Ennek a győri, másfél szobás, második emeleti téglalakásnak csökkentették az árát, CSOK-kal együtt is jó lehetőségnek tűnik.

2011-től kilenc éven át, lényegében a Covid járvány hazai megjelenéséig alulértékeltség jellemezte a lakáspiacot. Ennek csúcsát 2014. III. negyedévében regisztrálták, amikor 18,4 százalékkal voltak alacsonyabbak az árak a „reálisnál”. Számottevő túlértékeltség a járvány második évére alakult ki: 2021 végére elérte a 14 százalékot is, fél évvel később pedig már 24,6 százalékkal tetőzött.

Az árak tavalyi megtorpanása, illetve a bérinfláció megfékezte a további növekedést, sőt az év végére csökkent a túlértékeltség is. Ám a 2022. IV. negyedévi 11,9 százalék még mindig magasnak mondható: a két évtizede vezetett statisztika – a Covid előtt – még sosem mutatott ekkora értéket, a korábbi csúcsot 9,2 százalékkal regisztrálták 2010. III. negyedévében. 2023 első felében aztán meg is állt a túlértékeltség enyhülése: április-júniusban 13,2 százalékon állt ez a mutató.

A fővárosi árak eltérése a „reálistól” sokkal szélsőségesebb képet mutat. E pálya lokális csúcsai: 2004: +14%, 2008: -17%, 2010: +20%, 2014: -21%, 2021: +11%, 2023 első felében a 0,6-0,7 százalék, ami lényegében egyensúlyi érték.

A túlértékeltség mérséklődése azt is jelenti, hogy a további nominális árcsökkenés rizikója is kisebb, ami a kedvezőbb inflációval a befektetési hajlandóságra is hatással lehet. A befektetési céllal vásárlók aránya az idén az első kilenc hónapban vidéken csökkent (33% → 23%), míg a fővárosban a júniusi mélypont után már újra növekedést mutatott (47% → 31% → 36%).

Az MNB jelentése alapján kiderül, 2022. második felétől újra emelkedett a lakáskiadással elérhető hozam. Az OTP Ingatlanpont elemzője mindezek alapján úgy számol, hogy ha tekintetbe vesszük a konkurens állampapírhozamok és a kamatok várható további csökkenését, akkor középtávon újra vonzó befektetési célpont lehet a lakásvásárlás.