Új korszak az ingatlanpiacon: Ár, panoráma? Ugyan, most ez a legfőbb szempont!

Tavaly csúcsra jutott az áremelkedés a lakáspiacon, ilyen dinamikus drágulásra húsz éve nem volt példa, az OTP Jelzálogbank közleménye szerint csak 2022-ben nagyjából 18,5 százalékkal nőttek az árak az adóhatóság előzetes adatai alapján.

A drágulás minden településtípusnál jellemző volt, és noha a községekben és a kisebb városokban az azt megelőző évhez képest tavaly 10-14 százalékra mérséklődött a drágulás, Budapesten és a megyei jogú városokban már 19, illetve 23 százalékra gyorsult.

Az árak emelkedése természetesen nem tett mindenkit azonnal milliomossá, ugyanis a növekvő árakhoz képest egyre kevesebben akartak ingatlant venni, a Budapesten kívüli piacon mindenhol csökkent a forgalom.

„Az előzetes adatok alapján, 2022-ben nagyjából tizedével esett az ingatlanforgalom, így a tranzakciószám 140-145 ezer között alakulhatott. Az adásvételek számának csökkenése az év egészére jellemző volt, de a második felében gyorsult fel látványosan a folyamatosan romló gazdasági kilátások, a gyorsan növekvő infláció, a főleg ennek hatására elszálló hitelkamatok, illetve a megugró rezsidíjak miatt. Budapesten 4 százalékos növekedést látunk, a községekben 6, a kisebb és nagyobb városokban pedig egyaránt 19-19 százalékkal csökkent a tranzakciószám" – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

2022-ben a vasi és nógrádi vármegyékben minimális nőtt, rajtuk kívül azonban mindenhol csökkent az adásvételek száma, a legjobban Hajdú-Bihar, Baranya és Veszprém vármegyében.

A nógrádi vármegyeszékhely, Salgótarján három százalékos növekedésével szemben minden vármegyeszékhelyen visszaesett a forgalom. A legnagyobb mértékben, 36, illetve 33 százalékkal Veszprémben és Debrecenben. Éppen ez a két város vezeti amúgy a vármegyeszékhelyek ársorrendjét, miközben Veszprém az éves árnövekedési listát is vezeti.

Budapest egészében 4 százalékkal, a végleges, valós számokban várhatóan 38 ezer közelébe nőtt tavaly a tranzakciók száma. Az élénkülés 13 kerületre érvényes, a legnagyobb arányt (57 százalékot) a XII. kerületben érte el. Második helyen az V. kerület áll 47 százalékkal, még a VI. és a XXIII. kerület ért el 25 százalék feletti tranzakciószám növekedést. Mivel a négy kerület egyikében sem torzította a számokat nagy lakásépítési aktivitás, emiatt jórészt szerves keresletélénkülés indukálta piacbővüléssel állhatunk szemben ezek esetében.

Bő harmadával drágult a veszprémi átlagár

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján tavaly az összes vármegyében ismét drágulást mutattak a számok, az élen Baranya áll közel 32 százalékos emelkedéssel. Somogy és Csongrád-Csanád vármegyékben is meghaladta a 25 százalékot a drágulás.

Pest, Vas és Tolna viszont elmaradtak a 15 százalékos szintnövekedéstől. Nagyvárosaink közül Veszprém drágult legjobban (35%), valamint Pécs és Győr fértek még fel a dobogóra 29-30% közötti arányszámokkal.

Már négy kerület átlagára van a milliós szint felett

Budapesten belül a rangsor élén 26 százalékos növekedéssel a XVI. kerület áll, melyet a VIII. és a XIX. kerület követ. A VIII. kerület kivételével, a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek, az V., VI., VII. és IX. a hátsó harmadban vannak, miközben forgalomnövekedésben az élbolyban szerepelnek.

Sokszor belezavar a tiszta adatokba, ha valahol éppen nagyobb lakásépítések folynak, ezért azt is megnézték az OTP-nél, hogy ezeket a statisztikákat „megzavaró” hatásától mentesen, hol drágultak a lakások, és az irányítószám-körzetek közül ez az 1016-os, ami Krisztinaváros egy részét, a Naphegyet, Gellérthegyet jelenti, 32 százalékkal nőtt az átlagár.

Az átlagos négyzetméterárak Budapesten:

• V. kerület (1,265 millió Ft/m2).
• Az egymilliós szintet még az I., II. és XII. kerület lépik még át, a XI. kerület pedig csak hajszállal marad el attól.
• A másik végletet, egyedüliként éppen az 550 ezres szint alatt a XXIII. kerület adja, mely egy év után ismét az utolsó helyre került.
• A legdrágább irányítószám-körzet ismét a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt meghaladta az 1,7 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 871 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Vármegyei és nagyvárosi ranglista:

• A vármegyék árlistáján 2020 óta Somogy áll az élen, tavaly 724 ezer Ft/m2.
• Következik Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron, 560-570 ezer Ft/m2-rel.
• A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, tavaly 168 ezer Ft/m2 átlagértékkel, egyedüliként a 200 ezres limit alatt.

A vármegyeszékhelyek ársorrendje:

• Veszprém (646 ezer Ft/m2),
• Debrecen (630 ezer Ft/m2),
• Győr (620 ezer Ft/m2)
• Székesfehérvár (595 ezer Ft/m2).
• A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 192 ezer Ft/m2 átlagértékkel.

"Az országos átlagár tavaly 635 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag 429 ezer Ft/m2" - mondta Valkó Dávid.

Még jobban terjedhet az energiatakarékos szemlélet

2022 felemás év volt a lakáspiacon. Nyártól kezdve a negatív folyamatok – romló gazdasági kilátások, eszkalálódó háború, növekvő infláció és hitelkamatok – mélyültek, amit a rezsidíjak drasztikus emelkedése tovább súlyosbított. Ezek összesített hatásaként, az emelkedő ciklus kilencedik évében, tavaly év végére elfogyott a lakáspiac lendülete. A negatív fordulat – a régiós és az összeurópai trendeknek megfelelően – mind a tranzakciószám csökkenésében, mind pedig az árszínvonal mérséklődésében megmutatkozott. Ez a tendencia idén is folytatódik. Várakozásunk szerint 2024-2025-ig tartó lakáspiaci recesszióval számolhatunk.

A magas inflációs környezetben a háztartások reáljövedelmének mérséklődése várható, ami továbbra is alacsony szinten tartja a keresletet, így a lakásárak 2024-ig alapvetően stagnálhatnak. Bár nem zárható ki teljesen az érdemi áresés sem, az nem jellemző magas inflációs környezetben, ráadásul a recesszió vélhetően nem lesz sem mély, sem tartós. A lakáspiac túlértékeltségét a gyors bérinfláció stagnáló lakásárak esetén is gyorsan megszüntetheti – ez a folyamat már tavaly év végén el is indult –, így a kereslet a jövő év végétől már újra erősödhet.

Korai még megbecsülni, hogy összességében milyen mélységű és időtávú lesz az új ciklus, ráadásul hazánkban hagyományosan nehézzé teszi az előretekintést az igen összetett és gyakran változó állami támogatási rendszer. Az ugyanakkor evidenciának tekinthető, hogy területileg a korábbinál szegmentáltabb piacműködés várható. Azaz az európai szinten is rossz minőségű hazai lakásállományon belül az átlaghoz képest jobban visszaeshet a nagy alapterületű, korszerűtlen fűtésrendszerű, így nem energiatakarékos ingatlanok forgalma, míg az energiahatékony otthonok kisebb forgalmi és áreséssel vészelhetik át a következő éveket.

Azt, hogy a keresletre már most hatással van a zöld szemlélet mutatja, hogy a tavalyi év utolsó harmadában jelentősen megváltozott az energetikai tanúsítványok és ezzel együtt az értékesített lakások körének összetétele. Míg 2022 első kilenc hónapjában 10,8 százalék volt a legalább BB minősítésű, azaz a korszerűnek tartott, „közel nulla energiaigényű” tanúsítványok aránya, az utolsó negyedévben – amikor már velünk volt a rezsiköltségek emelkedése – ez 18,8 százalékra ment fel. Az, hogy idén április 14-ig bezárólag is 17 százalékot ért el ez a kategória mutatja, hogy nem csupán az új lakások időben koncentrált eladása torzítja a folyamatot. Kisebb arányban értékesítettek drágábban fűthető-hűthető otthonokat.