Mi állítja meg a lakásárak további növekedését?

A Magyar Nemzeti Bank jelentése szerint a reálbérek növekedése mellett a hitelkamatok csökkenése, a 2023-ban elhalasztott vásárlások pótlása, valamint a CSOK Plusz jóvoltából elérhető magasabb hitelösszegek támogatták a lakáspiaci kereslet újbóli élénkülését az idén. Ez pedig magával húzta az árakat, így az év második negyedében (április, május, június) Budapesten 9,3 százalékkal, a vidéki városokban 8,7 százalékkal, míg a községekben 9,1 százalékkal voltak az árak magasabbak, mint 2023 ugyanazon időszakában.

Az egyensúly beálltáig vannak, akik emelnek, mások csökkentenek az áron, mint például ennek a belvárosi, négy szobás - valójában két - lakásnak a tulajdonosa is tette.

Mégis csökkent a lakások túlértékeltsége

Az MNB szakemberei azt is megvizsgálták, hogy ezek az árak mennyire indokoltak, azaz miként viszonyulnak a gazdasági fundamentumok alapján indokolhatóhoz. Amikor az otthonok alulértékeltnek látszanak, akkor – az egyéb lehetőségekhez képest – jó üzlet lehet lakásba fektetni, ellenkező esetben, ha túlértékeltek, akkor fordított a helyzet: 2024 második negyedében 11,2 százalékos túlértékeltséget regisztráltak. Ez a mutató 2022 második negyedében volt csúcson (25,8 százalék), és legutóbb 2019 negyedik negyedében járt a negatív tartományban (-1,2%).

Az elemzés – ingatlanközvetítőktől származó információk alapján – már a harmadik negyedévről is közöl előzetes adatokat. Ezek szerint július-szeptemberben gyorsult a drágulás, Budapesten elérte az éves 14,7 százalékot, míg országos átlagnak 12,8 százalékot mértek. Ez utóbbi, ahogy az MNB is kiemeli, messze meghaladta az EU-s országok lakáspiacainak átlagos, 2,9 százalékos áremelkedését.

Ugyanebben a negyedévben a forgalom országosan 16 százalékkal múlta felül az egy esztendővel korábbit. Ezzel a hazai piac a tranzakciószámot tekintve is közelít a sokéves átlaghoz, attól már csupán mintegy 10 százalékkal maradt el.

24,5 millió forintért hirdetik ez a XX. kerületi egyszobás lakást egy négylakásos társasházban.

A jelentésből az is kitűnik, hogy a befektetők lakáspiaci aktivitása egyelőre nem éri el a korábbi évekre jellemző szinteket, arányuk a vásárlók között a fővárosban 31 százalék, vidéken 25 százalék volt a harmadik negyedévben. A bérbeadással elérhető hozam az elmúlt évben lényegében nem változott: vidéken 7,2 százalékot, Budapesten 5,1 százalékot tett ki, miközben a lakossági állampapírpiacon elérhető legmagasabb éves kamat a felére – 14,75 százalékról 7,9 százalékra – csökkent. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint 2022 tavaszán volt legutóbb ilyen szűk a hozamkülönbség.

Az MNB előrejelzése szerint a lakásárak növekedése 2024 negyedik negyedében is dinamikus maradhat, a nominális lakásárak 11,4 százalékkal, a reálárak pedig 7,4 százalékkal múlhatják felül az egy évvel korábbit.

Ez a szép 3'1 szobás panel Újpesten található, a megadott ár csak tárgyalási alap, irányár.

Az árak alakulásának továbbra is az egyik meghatározó tényezője lehet a kínálat szűkössége. A jelentés szerint idén csökken és jövőre is csak enyhén növekedhet a lakásépítések száma. Ez év első kilenc hónapjában 20 százalékkal kevesebb (8,6 ezer) lakást adtak át az országban, mint tavaly ugyanebben az időszakban. A kiadott építési engedélyek száma is visszaesést mutatott, országosan ugyan csak 2 százalékost, ám például Budapesten 34 százalékost. 2024-re összesen 15,7 ezer lakás átadását várják, ez éves összevetésben 16 százalékos visszaesés, melynél gyengébb eredményt 2017-ben láttunk utoljára. 2025 első háromnegyedére is csupán mintegy 3 százalékkal több új lakás megépítésére számíthatunk éves alapon.