2024-ben kilábalás indulhat a lakáspiacon - mit mutat az értéktérkép?

Az adóhatóság is elkészítette a maga elemzését, és 2023 első háromnegyedéves adataira hivatkozva a NAV szerint 2022-höz képest 12 százalékos drágulást mutat a lakáspiacon, ami reál értéken ugyanakkor nagyjából 9 százalékos csökkenést jelent. A részleteket nézve, a fővárosban 15 százalékkal esett vissza a forgalom, szemben a többi településtípus átlagosan 40-50 százalékos mutatójával, tehát az idén az amúgy is a legnagyobb ütemű, 13 százalékos drágulást produkáló, legmagasabb árú budapesti adásvételek nagyobb súlyt tesznek ki az árindexben, amit ennek megfelelően korrigáltak.

A megyei jogú városok 12 százalékkal drágultak, a kisebb városok árszintje átlagosan 8 százalékkal emelkedett, míg a községekben 1 százalék körüli csökkenés volt egy év alatt.

„Idén a lakótelepi lakások áremelkedése valamelyest elmaradt az egyéb társasházi lakásokétól. 2014-hez viszonyítva ez a részpiac eddig átlagosan 277 százalékos értéknövekedésen ment keresztül, ami már csak hajszálnyival haladja meg az egyéb társasházi lakások 274 százalékos drágulási ütemét. Az idén eladott lakótelepi lakások országos átlagára így már meghaladja az 540 ezer, míg Budapesten a 740 ezer forintot négyzetméterenként” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Már a belvárosban is lehet találni 30 millió forint környékén lakást.

A vármegyék közül idén csak Fejérben csökkent minimálisan az eladott lakóingatlanok átlagára. Az áremelkedési rangsor élén, 29 százalékos növekedéssel Baranya vármegye áll, amely 2022-ben is a dobogó tetejét foglalta el, így itt szűk két év alatt 50 százalékkal drágább lett az átlagár. 20 százalékot meghaladó mértékben nőtt az árszint még Csongrád-Csanád és Pest vármegyében.

Budapesttel (922 ezer forint/négyzetméter) természetesen nem számolva már a negyedik éve Somogy a legdrágább vármegyénk (673 ezer), a dobogó harmadik fokára – Pest után, Hajdú-Bihart megelőzve – most Győr-Moson-Sopron került. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, 177 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagárral. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 698 ezer – Budapesttel nem számolva 455 ezer – forint volt négyzetméterenként.

Az idei első háromnegyed évben, nagyvárosaink közül Zalaegerszeg drágult legnagyobb ütemben, 24 százalékkal. A másik két dobogós, Szeged és Szombathely áremelkedési üteme 19-22 százalék közötti. Veszprém csak egy évig állt az árlista élén, az idén Debrecen váltotta 676 ezer forinttal. Győr 665 ezerrel a második, míg Veszprémben 646 ezer forint az átlagos fajlagos ár. Emellett még Szeged és Székesfehérvár lépi át a hatszázezres szintet.

Budapesten idén eddig, 21 százalékos drágulással két nagyon eltérő karakterisztikájú kerület, az egyik legdrágább, magas presztízsű budai I. és a legolcsóbbak közé tartozó dél-pesti XX. ugrik ki. „Míg két éve még csak az V. kerület lépte át az egymillió forintos átlagárat, az idei év első kilenc hónapjának statisztikája alapján immár öt másik kerület, az I., II., XII., XIII. és a XI. is e limit fölé jutott. Továbbra is a főváros V. kerülete vezeti a budapesti árrangsort 1,252 millió forintos átlagos négyzetméterárral” – idézte az adatokat Valkó Dávid. A lista végén immár hagyományosan Pest peremi városrészek találhatók. A XX. és XXI. kerületben az átlagár-szint 640-670 ezer forintos négyzetméterárak között, a XXIII.-ban pedig éppen 500 ezer marad.

Az egyik kedvenc környékünk, a Wekerletelep, ami csendet, zöld környezetet és ilyen hangulatot nyújt, mint ez az eladó lakás.

Egy év alatt 50 százalék felett drágult a 1011-es és a 1161-es körzet, azaz az I. kerületi Vízivárosi része, illetve a XVI. kerületi Rákosszentmihály. A csak a rendre százas nagyságrendű forgalmat elérő és egyenletes újlakás-kínálattal rendelkező városrészekre szűkítve vizsgálatunkat a 1135-ös körzet (XIII. kerület, Angyalföld egy része) produkálta a legmagasabb, 23 százalékos áremelkedést. 43, jellemzően kis-közepes forgalmú körzetben lépi át az egymilliós szintet az átlagos négyzetméterár, ebből 24 budai és 19 pesti. Ezek közül is a 1011-es körzet (I. kerület, Víziváros) a legdrágább 1,45 millió forinttal. A százas nagyságrendet elérő forgalmú irányítószám-körzetek közül, ahol új lakóprojektek értékesítése nem befolyásolja az átlagárat a 1074-es körzet a legdrágább, 968 ezer forintos árszinttel.

Minden jel szerint jobb év lehet 2024 a lakáspiacon

A magyar gazdaság 2023 végére maga mögött hagyhatja a recesszió mélypontját, gyors kilábalás ugyanakkor az ismert kockázatok miatt nem várható, és a lakáspiacon is még 2024-re átnyúló korrekcióval számolhatunk. A nagyjából harmadával visszaeső keresletre reagálva az árak mérséklődése idén elindult, ám előzetes adatok alapján azt valószínűsíthetjük, hogy a második negyedévben kilenc év után először kimutatott minimális év/év alapú nominális árcsökkenés csak ideiglenes döccenőként kerülhet utólag elkönyvelésre. Jelen helyzetben az aktuális infláció mértékét közelítő reálár-csökkenés vetíthető előre. Természetesen a lakásépítések is tükrözik a szűkülő piaci lehetőségeket. Úgy becsülhetjük, hogy 2024-ben hét-nyolc éves mélypontra érhetnek a lakásátadások.

A panelkínálat továbbra is jelentős, Újpesten három szobás panelt kínálnak 42,5 millió forintért.

Egyelőre bizonytalan, hogy a 2024-ben startoló CSOK Plusz konstrukció tud-e a piacot érdemben megmozdító mértékben javítani az általánosan borús hangulaton. Bár a 3 százalékos kamattámogatott hitel önmagában is erős hívószó lehet a lakásvásárlást fontolgatóknak, a szerteágazó és szigorú feltételrendszer sokakat elriaszthat. Jövőre mindenesetre már érezhető, de lassú kilábalást várunk, még akkor is, ha az idei év végén nagyobb volumenű előre hozott vásárlásokat generál a még korábbi feltételekkel elérhető támogatási rendszer. Az eladók közül is sokan gondolhatják úgy, hogy az induló támogatás mellett már megéri hirdetni ingatlanjukat. A bővülő kínálat növekvő kereslettel találkozhat tehát, ami leginkább ár stagnálást hozhat, a nominális árcsökkenésnek emiatt is kis esélye van.

Jó hír a sok negatívum között, hogy a lakáspiac túlértékeltségét a gyors bérinfláció stagnáló lakásárak esetén is gyorsan megszüntetheti; ez a folyamat már tavaly év végén el is indult, a kereslet 2024-2025 fordulójára így akár már az új támogatási elem nélkül is erősödhetne. A fokozatosan csökkenő állampapír-kamatok, a kereslet élénkülésével kis késéssel valószínűsíthetően pozitívba váltó lakásárak és a konstans emelkedést mutató bérleti díjak pedig középtávon újra a lakáspiacra vonzhatják a befektetési célú vásárlók népesebb seregét is, írja közleményében az OTP Bank.