2023-ban ez a város volt a lakáspiac támasza és motorja

Az adóhivatalhoz beérkezett adatok szerint 2023 első háromnegyedének lakásforgalma 31 százalékkal múlta alul az egy esztendővel korábbit. Ugyanakkor az árak alakulásában nem látszott ennyire drámai visszaesés. Bár a drágulás üteme már csak alig több mint a fele volt a tavalyinak, így is elérte a 12 százalékot. Ez reálértéken közel 9 százalékos csökkenésnek felel meg.

A nominális drágulás Budapesten volt a legnagyobb (13 százalék), azt követték a megyei jogú (12 százalék), majd a kisebb városok (8 százalék), míg a községeknél 1 százalékos árcsökkenés volt megfigyelhető. Ezek az értékek a piaci érzületnél kedvezőbb képet mutatnak, aminek egyik oka, hogy ezekben a hónapokban a jóval kisebb, mindössze 15 százalékos forgalmi visszaesést mutató, és jellemzően drágább lakásokat forgalmazó fővárosi piac nagyobb súllyal húzta felfelé az országos átlagot.

Budapest egyik legfelkapottabb kerületében kínálják megvételre ezt az egyszobás garzont, ami ideális első lakásnak, és az egyetemek is a közelben találhatók.

Egy másik tényező ugyancsak szépített a képen. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ebben az időszakban főleg a jobb minőségű, energetikailag is korszerű ingatlanok iránt mutatkozott kereslet, így ez is emelte a megkötött üzletek átlagos értékét. Hasonló hatása lehetett annak is, hogy a jelen gazdasági körülmények között eleve inkább csak a kevésbé ár- és hitelérzékeny vevők tudtak vásárolni, akik számára a drágább ingatlanok sem voltak elérhetetlenek.

Az egyes vármegyék árváltozásaiban jelentős különbségek mutatkoztak

• Fejérben nominális árcsökkenés tapasztaltak (-1 százalék),
• Somogyban és Borsod-Abaúj-Zemplénben az 5 százalékot nem haladta az árnövekedés Baranyában 29, Csongrád-Csanádban 22, Pest vármegyében pedig a 21 százalékot is elérte a drágulás

Baranyában két év alatt felével nőtt az átlagár. Ezt a tempót sem újabb közlekedésfejlesztés, sem friss ipartelepítés nem látszik indokolni, írja közleményében az OTP Ingatlanpont. Valkó Dávid szerint inkább a vármegye korábbi alulértékeltségének a felszámolását láthatjuk, amit alátámaszt, hogy a vármegyei árrangsorban Baranya a 468 ezres átlagos négyzetméterárával még ilyen drágulással is csak a középmezőnybe tudott felkapaszkodni. Ezt a listát – a fővárost nem számolva – Somogy (673 ezer) vezeti Pest (652 ezer), Győr-Moson-Sopron (626 ezer) és Hajdú-Bihar (611 ezer) előtt. A három legolcsóbb vármegye ugyanaz, amely tavaly volt: Nógrád (177 ezer), Békés (291 ezer) és Borsod-Abaúj-Zemplén (310 ezer).

A maguk kategóriájában a legolcsóbb városok:

• Salgótarján (189 ezer)
• Békéscsaba (360 ezer)
• Miskolc (371 ezer)

A vármegyék között Somogy volt a legdrágább, addig a székhelye – Kaposvár (416 ezer) – a negyedik legolcsóbb a maga kategóriájában. Ezt az ellentmondást a megyei átlagárat alaposan megemelő Balaton-part magyarázhatja.

Ez a hatalmas, salgótarjáni lakás 2016-ban épült, és 384 000 forintos négyzetméteráron lehet megvásárolni.

A legdrágább megyei jogú városok:

• Debrecen (676 ezer, 11 százalékos drágulással 2022-höz képest)
• Győr (665 ezer, 15 százalékos drágulás)
• Veszprém (646 ezer, 2 százalékos drágulás)

A legnagyobb áremelkedések: Zalaegerszeg (24%) Szeged (22%) Szombathely (19%)

A fővárosi kerületek versenyében ennél összetettebb a kép: a legtempósabban drágulók között vannak hagyományosan magas presztízsű és kifejezetten olcsó területek is. A vizsgált periódusban a leglendületesebb áremelkedést (21%) az I. és a XX. kerület érte el, ám míg Budavár ezzel az átlagárat tekintve a második legdrágább lett, addig Pesterzsébet még mindig a harmadik legolcsóbb. A két kerület eredményét az is magyarázhatja, hogy ilyen kicsi, viszonylag alacsony forgalmú területeken már kevés, az átlagnál nagyobb értékű tranzakció is nagyot mozdíthat az átlagáron. Erre vall az is, hogy egy évvel korábban az I. kerület az akkori 7 százalékos eredményével éppen a legutolsó volt a fővárosi drágulási listán.

A legalacsonyabb áremelkedést mutató kerületek között ugyancsak vannak drágábbak és olcsóbbak is. Hátulról haladva: Ferencváros (-1%, 924 ezer), Újpest (4%, 738 ezer), Újbuda (5%, 1 millió 57 ezer), illetve Rákospalota (7%, 712 ezer).

Az idei első háromnegyed évben már hat kerületben haladta meg az átlagos négyzetméterár az egymillió forintot: az immár hagyományosan legdrágább Belvároson (1,252 millió) túl az I., a II., a XII., a XIII., és a XI. kerületekben. Ezzel szemben az árskála másik végén Soroksár áll, ahol mintegy félmillióért (504 ezer) adtak egy négyzetmétert, ami nagyjából Szombathely, Zalaegerszeg, illetve Pécs árszintjének felel meg. Ezzel a XXIII. kerület némileg el is szakadt a mezőnytől, mert a következő legolcsóbb fővárosi kerületben, Csepelen is már 637 ezer volt az átlagos négyzetméterár.

Az összképet tekintve az OTP Lakóingatlan Értéktérképe és a lakáspiac első kilenc hónapja inkább a bizakodást erősítheti. Az idei év eddig feldolgozott forgalmi adatai azt mutatják, hogy az erős forgalom-visszaesés sem lökte meredek lejtőre az árakat, azokat jelenleg nagyjából csak a reálértékcsökkenés mérsékli. E mellett – ahogy Valkó Dávid fogalmaz – „minden jel arra vall, hogy a magyar gazdaság ez év végére túljut a recesszió mélypontján, és csökkenő infláció és kamatszint mellett indulhat meg a lassú növekedés”.