Egy 10-es skálán, mennyire rossz most a helyzet? 2008-hoz képest jobb

2023 nyarán a gazdasági élet szereplői éppen azt próbálják meg felmérni, hogy hogyan változik körülöttük és körülöttünk is a gazdasági környezet, mindenki keresgéli önmagát, a cége helyét, és például kutatja a tavalyi évi ingatlanpiaci helyzetre emlékeztető nyomokat, amikből mostanra nem sok minden maradt. A Portfolio Property X 2023 kétnapos, balatonfüredi konferenciáján is, amelynek a főszponzora az OTP Bank, az ingatlanpiac helyzetét és – főként – kilátásait próbálták körbe járni, és ez volt a téma kedden a „Megtört vagy kitart a hazai ingatlanpiac” című kerekasztal beszélgetésen is.

A végtelen olcsó pénz illúzió

Azt már mindenki látja, hogy a tavalyi pénzbőséggel szemben az idén éppen a keresleti oldal gyengült meg, és a kamatok nem segítik elő például az ingatlanpiaci helyzet megerősödését. A beszélgetésen Gyurcsik Attila, az Accorde Alapkezelő vezérigazgatója azt jósolta, hogy szerinte a kamatszint feltétlenül magasabb marad a jövőben, és nem fog visszatérni a „nulla százalék közeli állapot”. A „végtelen olcsó pénz illúzió”.

Ugyanakkor Gyurcsik felhívta a figyelmet, hogy amíg a 2008-as válság idején bankok dőltek be, most nem fognak. Sőt, továbbra is hiteleznek.

Hornok Krisztián, az Indotek Group tranzakciós igazgatója szerint is a mostani helyzet még évekig velünk marad, válaszként a magas inflációra. Gereben Mátyás CPI, országmenedzser, kijelentette, hogy a világ ingatlanpiaca „túl van fejlesztve”, főleg az USA-ban. De – szintén a bankrendszerről szólva – a 2018/19 -es hitelezési időszakban olyan fejlesztők kaptak pénzt a bankoktól, akik jól éltek vele, ezért most stabil a rendszer.

Ezzel együtt a kerekasztal résztvevői általánosságban rövidtávon borúlátóak, a helyzetet egy 10-es skálán 4-6 ig értékelték, jelentette tudósítónk.

Az „Átárazódás, finanszírozás” témakörben az MNB-től és az OTP Banktól a kereskedelmi és az állami oldalt is képviselték a kerekasztalbeszélgetésen, amelyen Nagy Gergely, az OTP Budapesti Régió - ügyvezető igazgató-helyettese, mindjárt az elején azzal kezdete, ahol az előzőn beszélgetésen abbahagyták: „Más ez a válság” - mondta, mert a bankrendszer most felkészülten érkezett ebbe a helyzetbe, és rövidebb problémás időszakra számítanak, mint 2008-ban, ami egy vissza-visszatérő összehasonlítási alap volt az egész konferencián.

A bankosok szerint még 1,5-3 év, amíg helyre áll a normális business. Eközben a hitelezés átalakult, de nem állt meg, és ez is elhangzott, hogy a túlzott adóztatás lassítja az újra indulást. 2023-24 hangsúlyosan NEM a projekt finanszírozás évei lesznek.

Bedőlés vagy fény az út végén?

De nem volt lakópiaci bedőlés, ami biztonságot ad a szereplőknek, vélte Nagy Gergely. Az új lakások tartják az áraikat, és lassan, de 2023-ban új projektek is indulnak. A nagyok feleannyit fejlesztenek, de bizakodó abban, hogy a kereslet az év második felében már élénkülni fog. Szerinte a kamatnak legalább 6 százalék alá kellene mennie.

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatója „nyugodt”. Szerinte ár és más piaci korrekcióknak lettünk tanúi 2022-ben, és ő bármilyen ingatlanpiaci „fordulatot” kérdőjellel kezel. Sokkal inkább a „stagnálás” szót használná. A tranzakciószám erőteljesen visszaesett, a korrekció pedig még tart, de az MNB már tavaly jelezte az ingatlanpiaci túlértékeltségét.

Borbély Gábor, a CBRE Group kutatási igazgatója itt felvette a fonalat: hol erősebb ez a korrekció? A kisebb településeken - mondta. Szerinte inkább az alku mértéke nőtt meg, 1-2 % ról egészen 10 -ig nőtt. De nincs semmiféle „bezuhanás”.

Az új magyar hungarikum

Egy másik kerekasztalbeszélgetésen Wolf László, az OTP vezérigazgató-helyettese már jóval óvatosabb volt, mint Nagy Gergely, és elmondta, hogy a 12 ország közül, ahol az OTP Bank jelen van, kimagaslóan nálunk a legmagasabb a kamatkörnyezet. Albániában is mindössze 3 százalékos. Ő már a „piacösszeomlás” kifejezést is emlegette, amit a régióban „magyar specifikusságként” jellemzett. Nálunk a jelzálog hitelezés mára -70 százalékkal gyakorlatilag bezuhant, miközben a bank leánybankjainál más országokban mindössze 10 százalékos csökkenésről tudni.

Tibor Dávid az építőipar helyzetéről beszélt, ahol elfogytak az állami megrendelések, és az állampapír pedig legyőzte az ingatlanbefektetést. Az építőanyag árak is elkezdtek csökkenni, például a betonacélt említette, amelynek 30 százalékkal csökkent az ára.

Wolf László szerint mindez az olcsóbb eurónak is köszönhető. Tibor Dávidéknak Németországban is vannak érdekeltségeik, és elmondta, az építőipar ott is csökkent, ott is emelkedtek a kamatok, és a németek 4 százalék felett már nem vesznek fel hitelt.

Wolf László szerint csak 2025-26-ra rendeződhet a piac.

Fotó, szöveg: Kircsi Zsolt