Hogyan lehet most pénzt csinálni az ingatlanpiacon?

Az elején lelőjük a poént, mindenki nagyon szeretne optimista lenni, de csak nagyon izzadtságosan tudott pozitív kicsengésű jelenértékelést és jövőképet adni a Portfolio Property Investment Fórum csaknem száz előadója csütörtökön az ingatlanpiac legnagyobb seregszemléjén.

Az ingatlanpiac jelenleg tetszhalott állapotban van, bár egyes részei jelenleg is működnek, de a helyzetet az sem menti, hogy nem Magyarország-specifikus az ingatlanok, az iroda- és kereskedelmi ingatlanpiac nyűglődése, hanem az egész világon nyomják a vészcsengőt.

Noah Steinberrg, WING

Noah Steinberg, a Wing Zrt. elnök-vezérigazgatója, aki az egész konferencia talán legomptimistább szereplője volt, mégis, a bevezetőjében gyorsan lehűtötte a kedélyeket, amikor extrém magas kamatkörnyezetről és arról beszélt, hogy most mindenki, beleértve a döntéshozókat is, kivárnak. Van idő, hezitálás, várakozás.

Szállodák, irodák

Van azonban jelenleg is "szépen működő" szektor, például a szállodapiac, valamint a lakáspiac, hiszen lakásra mindig szükség van, és megjegyezte az irodákat is, ami szerinte működőképes termék, és a saját cégvezetői tapasztalatára hivatkozva kijelentette, hogy home office ide vagy oda, "otthonról nehéz működtetni egy céget", és szerinte ez a felismerés előbb-utóbb ismét visszatereli a dolgozókat az irodákba. Igény van a raktárokra és bevásárlóközpontokra is, tehát az ingatlanszakma években gondolkodik, mert a piac ciklikus, és amikor ismét ideálissá válik a környezet, arra fel kell készülni.

Andrew Knight, Global Data & Tech Lead vezetője azokra a globális megatrendekre hívta fel a figyelmet, amit a szakadatlan urbanizáció, a hibrid munkavégzés, a rövid távú bérbeadások, az béringatlanok működtetése, a fenntarthatóság és energiahatékonyság, illetve a mesterséges Intelligencia keretez. A technológiai fejlődés egyszerre kiváltja a piaci eljárás nagy részét, és jelentősen lerövidíti a folyamatokat.

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank jegybanki eszköztárért, pénzügyi stabilitásért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatója arról beszélt, hogy milyen hatások érték az ingatlanpiacot, aminek az ismert körülmények mellett - csökkenő GDP, csökkenő reálbérek és kiskereskedelmi fogalom, a magas infláció, az alacsony szintű fogyasztói bizalom, háború - nem tett jót az sem, hogy a kockázatmentes befektetések hozama nőtt, de szerinte sok jó év után a lassulás természetes korrekció. A bankok növekvő keresletet várnak, ami jó hír, igaz, nem a hosszútávúprojekt-hiteleknél.

Banai Ádám, MNB

A befektetésekben hatalmas a visszaesés az egész régióban. De az MNB szerint nem ott vagyunk, ahol a 2008-as válságnál, hiszen a bankok hiteleznek, jóval alacsonyabb a kereskedelmiingatlan-kitettség, a hitelek struktúrája is jobb, és ez szerinte optimizmusra ad okot, mindenesetre preventíve a nyáron bevezették a rendszerkockázati tőkepuffert.

Hogy süllyedő hajó-e az ingatlanpiac, azt panelbeszélgetésen vették át, először is, folytatva a korábbi gondolatmentet, a korábbiakkal összehasonlítva a jelent: 2013-ban például több mint 800 milliárd forint volt a rossz hitel, most 100 milliárd alatt van, az ország minősítése sem negatív, hanem stabil, és még a GDP-t hozzávesszük, látható, nem süllyedő hajó, de vannak veszélyek, vezették fel a beszélgetést, elhangzott, "mintha újra indulnának a tranzakciók, átárazódás zajlik, csökkent az európai infláció, jövőre négy százalék alá kerülhet, ugyanakkor még magasak a kamatok, ezért a befektetők és a bankok is kivárnak. A jövő év második felétől növekedés is várható. Arról is beszéltek, hogy Nyugat-Európában 25-30 százalékos árcsökkenést tapasztaltak, és hogy mikor várható ilyen Magyarországon, de erről majd egy másik cikkben lesz szó.

Panelbeszélgetés a kilátásokról

Mazsaroff Kata, a Colliers Magyarország ügyvezetője szerint vannak komoly tranzakciók is, egy Váci úti irodaépület (H2Office) a pozitív példája, de szerinte még van szükség pár ilyenre. 2008-hoz képest most van pénz az ingatlanpiacon, most derűsebb az ég, mindenki nyugodt és lesznek is tranzakciók, mondta Németh Miklós, az OTP Bank Speciális Finanszírozási Igazgatóságának vezetője.

Dános Pál, a KPMG igazgatója szerint egy repülőn ülve egy dolog nyugtatja meg az utasokat, ha megbíznak a pilótában, ugyanakkor hangsúlyozta, az ingatlanpiac nem egyszereplős. Azt is mondta, a mostani tranzakciók zöme új épülethez kötődik, miközben kevés új ingatlan épül, ez pedig nehezíti a tranzakciószám növekedését.

Kivárnak a szereplők

Vágó László, a NEO Property Services Zrt., elnöke szerint, amint azt láthattuk, ez nem is hajó, hanem jacht, viharos a víz, de stabilan fogják a kormányt, és pozitívan látja a jövőt, az épületüzemeltetők azonban 2-3 éves szerződésekkel dolgoznak, és ilyen magas infláció mellett nehéz ezeket bevállalni.

Kibédi Varga Lóránt, a CBRE Hungary igazgatója szerint vannak veszélyek, de kezelhetőek, és arról is beszélt, hogy a befektetők még nem tudták beárazni a kockázatokat, ezért most a pénz kivár. A kamatszint pedig elérte a plafont, kérdés, hogy meddig marad magas.

Madler Attila, a CPI Hungary igazgatója azt mondta most úgy lehet eladni, ha az épületek mögé nézünk, az a terület pedig a megújuló energiáé, a költségeké, bérlői kedvezményeké, és ma már az ingatlanértékesítés a szolgáltatásokról szól.

Mazsaroff Kata szerint csak egy szintig lehet emelni a bérleti díjakat, és csak az új épületeknél van további emelésre mód.

A nagy kép

Egy másik panelbeszélgetésen Madár István, a makrogazdaságról beszélt, szerinte pozitívum, hogy véget ért a külső egyensúly megborulása idehaza. Például mert már nem importálunk annyit, és mert már kevesebb a lakosság pénze, de ezzel együtt a költségvetés egyensúlya felborult, igaz, ez húsz éves történet. Az infláció beragadt magasabb szinten, nem látszik az innováció alapú növekedés és a forint helyzete is majd jövő év elején dől el. "A forint árfolyamának menedzselése nagyon drága" - jegyezte meg.

Tardos Gergely, az OTP elemzési központjának vezetője szerint nehéz lesz a következő év, és ha nem jön az EU-s támogatás, "kellemetlen élményben lesz része a magyar gazdaságnak", nem is vár növekedést. Zsiday Viktor, a HOLD Alapkezelő portfóliómenedzsere szerint noha felzárkózásban elértünk az EU átlaghoz egy "oké-szintet", de a külföldi befektetők óvatosak, hiszen elképzelhető, nem Magyarország lép ki az EU-ból, hanem az EU lép ki Magyarországból.

Tardos is azon a véleményen van, hogy ha a befektetőknek valami nem tiszta, nem fognak ide pénzt hozni, ahogy 2003 után is történt, amikor a régióban egyedül Magyarország maradt ilyen helyzetben. "Innen nagyon nehéz a növekedés".

Madár István felhívta a figyelmet, hogy az EU-ban vannak kudarctörténetek, említette Görögországot, Olaszországot, Spanyolországot mostanában, ezért a felzárkózás sem biztos, és a jelenlegi helyzetből visszacsúszhatunk, hiába várja a többség azt, hogy majd az EU húz valamit, amivel "becipeli magával Magyarországot a Nirvánába".

Az ingatlanpiacról azt mondta Tardos, 10 éves ralin vagyunk túl, most ciklusforduló van, és bár nem mindenki áll most sorban irodáért, raktárért, de az iroda civilizációs vívmány. Az állam mindig akkor rakott pénzt a lakáspiacba, amikor volt, most megint visszaveszi. A lakáspiac ugyanakkor helyre tud állni, ha normális áron lehet finanszírozni.

A mesterséges intelligencia ingatlanpiaci térhódításáról, az épületüzemeltetés fortélyairól, a lakáspiaci helyzetről a következő cikkeinkben még beszámolunk a konferencián elhangzottak alapján.

Magyarnak lenni külföldön

Ez a cikk csak a big picture-t mutatja meg, és ehhez különösen érdekes adalékul szolgált a konferencia záróbeszélgetése, amin Futó Gábor, a Futureal-csoport társtulajdonosa, Jellinek Dániel, az Indotek Group vezetője és a nyitóbeszédet tartó Noah Steinberg vett részt, és aminek az EU-támogatások, az ország külföldi megítélése volt a legmeredekebb része, amelyben Futó Gábor elmesélte, hogy a háború tavalyi kitörése után a lengyel kollégáinak például otthon magyarázkodniuk kellett, hogy miért egy magyar cégnél dolgoznak, és néha szégyenkezni kell magyarként külföldön, mire Jellinek pedig megjegyezte, hogy ő büszke rá, majd hozzátette, nem is fogalmazhat keményen, hiszen ő történetesen Magyarországon is él.

Erről a nemzetközi megítélésről a konferencián többször is szó volt, olyan formán, hogy milyen sokat árt Magyarországnak, hogy ma már kockázatként tekintenek az itteni helyzetre, sok nyugat-európai befektető ezt is belekalkulálja, vagy inkább elkerüli az országot.

Fotók: A szerző